39RS0011-01-2023-001572-48

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

установила:

ФИО1, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем квартиры, обратилась в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику данного жилого помещения - ФИО2 и ее супругу - ФИО3 о признании утратившими право пользования квартирой <адрес>, выселении из данного жилого помещения, об обязании ФИО2 устранить препятствия истцу в пользовании данной квартирой путем передачи ключей от входной двери жилого и иных помещений и освобождения от личных вещей и мебели, взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.

Требования мотивированы тем, что на основании договора           купли-продажи от 27 октября 2024 года истец приобрела у ответчика указанную квартиру, однако ответчики из квартиры не выехали, от своих вещей не освободили и препятствует истцу пользоваться данным жилым помещением.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи <адрес> по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в момент совершения сделки был порок ее волеизъявления по причине ее обмана третьими лицами, в связи с чем намерений по отчуждению квартиры она не имела.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 3 марта 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 июня 2025 года, исковые требования удовлетворены в части.

ФИО1 признана добросовестным приобретателем квартиры <адрес>

ФИО2, ФИО3 признаны утратившими право пользования указанным жилым помещением и выселены из него.

На ФИО2, ФИО3 возложена обязанность освободить квартиру <адрес> от принадлежащих им вещей в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу.

На ФИО2 возложена обязанность передать ФИО1 ключи от квартиры <адрес> в течение одной недели со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальных требований ФИО1, отказано.

В удовлетворении требований ФИО2 отказано в полном объеме.

Дополнительным решением от 17 апреля 2024 года с ФИО2 взысканы в доход федерального бюджета расходы по оплате экспертизы в размере 58 103 руб.

В кассационной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения и апелляционного определения как постановленных с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети «Интернет», в связи с чем на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, возражения на кассационную жалобу, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о наличии таких оснований не свидетельствуют.

Установлено судом первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, что 26 октября 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры <адрес> по цене 7 000 000 руб. Согласно расписке в договоре, ФИО2 были получены 100000 руб. в качестве задатка.

27 октября 2023 года между сторонами был заключен основной договор купли-продажи данной квартиры, по цене 7 000 000 руб., из которых 100 000 руб. оплачены в качестве задатка, 1 900 000 руб. – собственные денежные средства ФИО1, подлежащие передаче после регистрации перехода права собственности, 5 000 000 рублей - заемные денежные средства, полученные ФИО1 по кредитному договору № от 27 октября 2023 года (пл. 1,3 договора).

Согласно п.8 договора купли-продажи, продавец и покупатель подтвердили, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности по своей воле и в своём интересе, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству, условий настоящего договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, не состоят, по состоянию здоровья могут осуществляли свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями (в т. ч. психическими расстройствами), препятствующими осознанию сути подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значения своих действий или руководить ими, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

В соответствии с п.п. 11, 12 договора купли-продажи, на момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрирована по месту жительства продавец ФИО2, которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение семи дней с момента подписания настоящего договора. Продавец по согласованию с покупателем обязуется освободить квартиру и передать ключи в течении одного дня, после получения всех денежных средств по договору.

27 октября 2023 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, на сумму 5 000 000 руб., для приобретения <адрес>, получателем денежных средств по которому являлась ФИО2

При этом до одобрения банком кредита, квартира была оценена и согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Арктика», рыночная стоимость спорной квартиры на 26 октября 2023 года составляла               7 015 879 руб.

30 октября 2023 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на данную квартиру, а также было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Денежные средства в размере 7 000 000 руб. в соответствии с условиями договора купли-продажи от 27 октября 2023 года были получены ФИО2 полностью, что не отрицалось ею в судебном заседании. ФИО2 и ФИО3 были зарегистрированы в спорной квартире с 19 августа 1994 года, снялись с регистрационного учета 3 ноября 2023 года, что подтверждается поквартирной карточкой.

1 ноября 2023 года между ФИО2 и ФИО1 был подписан акт приема-передачи спорной квартиры в соответствии с договором купли-продажи от 27 октября 2023 года.

31 октября 2023 года по заявлению ФИО2 возбуждено уголовное дело <данные изъяты>, при расследовании которого установлено, что неустановленное лицо в период с 12 октября 2023 года по 31 октября 2023 года путем обмана, под предлогом сохранения денежных средств на банковских счетах и квартиры по адресу: <адрес>, незаконно завладело денежными средствами ФИО2 на сумму 8 258 000 рублей, чем причинило последней особо крупный ущерб на указанную сумму.

В целях выяснения состояния продавца ФИО2 при совершении сделки, суд первой инстанции назначил судебную         психолого-психиатрическую экспертизу, поручив ее проведение ГБУЗ «Психиатрическая больница Калининградской области № 1». Согласно заключению комиссии экспертов от 16 октября 2024 года, ФИО2 каким-либо психическим расстройством не страдала ранее, в том числе на 27 октября 2023 года, и не страдает в настоящее время.

Имеющиеся индивидуально-психологические особенности ФИО2 определяются просоциальной направленностью, развитым чувством долга, ответственностью, самостоятельностью, эмоциональной лабильностью, чувствительностью, избеганием конфронтации. Высоким уровнем самоконтроля, исполнительностью и педантичностью. Б момент заключения сделки 27 октября 2023 года у ФИО2 имелось такое состояние, обусловленное особенностями личности (его развитие было обусловлено не психопатологическими, а психологическими механизмами), приведшее к тому, что её эмоциональное состояние характеризовалось страхом, фрустрацией, высокой тревожностью, напряженностью, волнением, что в условиях направленного манипулятивного воздействия и давления ФИО4 лиц посредством мобильных телефонов при блокаде обращения за внешней помощью привели к возникновению заблуждения и психологически зависимого поведения,. что препятствовало способности ФИО2 в исследуемый период адекватно оценить ситуацию, способствовало формированию неполного ограниченного представления относительно существа сделок, снижению прогноза в отношении их социально- юридических последствий, тем самым нарушало ее способность понимать значение своих действий и руководить ими при совершении сделки.

Из пояснений ФИО2, данных в ходе судебного разбирательства в суде первой и в суде апелляционной инстанций, а также из ее объяснений в ходе расследования уголовного дела <данные изъяты> следовало, что она последовательно, с 12 октября 2023 года общалась с неизвестными лицами по телефону, представлявшимися сотрудниками Центрального Банка России, сотрудниками ФСБ, переводила по их указаниям на указанные ими счета свои денежные средства. Также по их указанию нашла на сайте Авито объявление ФИО1 о покупке квартиры, позвонила ей, сообщила о том, что срочно должна продать квартиру, в связи с тем, что переезжают родственники из Германии.

ФИО2 обратилась к ФИО1 с предложением купить квартиру, объяснив цену квартиры срочностью сделки. ФИО1 принимались меры к выяснению желания не только ФИО2, но и ее супруга ФИО9, подтвердившего, что показывал квартиру покупателю.

Также ФИО1 интересовалась мнением сына ФИО12 относительно продажи квартиры. Сделка проведена не в один день, у ФИО2 имелось время для оценки своих действий. Денежные средства по договору купли-продажи ФИО1 передала продавцу в полном объеме, цена квартиры установлена сторонами договора и согласуется с оценкой квартиры, составленной кредитным учреждением.

Кроме того, ФИО12 добровольно выполняя условия сделки, снялись с регистрационного учета, и, как пояснили суду, прописались в квартире сына.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 30,35 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 292 статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ФИО2 и ФИО3, произвели отчуждение спорной квартиры на основании последовательно совершенных сделок предварительного и основного договоров купли-продажи, во исполнение которого, получив денежные средства от покупателя, были сняты с регистрационного учета из спорной квартиры, однако жилое помещение не освободили ни в указанные договором сроки, ни в сроки, устно оговоренные с покупателем ФИО1, которыми предусмотрен порядок прекращения прав пользования жилым помещением в случае перехода права собственности на него к другому лицу, а также порядок выселения лиц, утративших право пользования квартирой, пришел к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании ФИО2 и ФИО3 утратившими право пользования квартирой, их выселении, с возложением обязанности освободить спорную квартиру от принадлежащих им вещей, а также возложении на ФИО2 обязанности передать ФИО1 ключи от спорной квартиры в течение недели для исполнения решения суда, полагая его разумным и достаточным.

Поскольку предметом купли-продажи являлась только квартира, суд первой инстанции не усмотрел оснований для передачи ФИО1 ключей от иных помещений, которыми пользовалась ФИО2, а также отказал в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, поскольку законом такая компенсация при нарушении имущественных прав предусмотрена. Данные выводы суда не оспаривались сторонами.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры по причине порока воли при совершении сделки, в связи с ее обманом третьими лицами, поскольку намерений на отчуждение квартиры она не имела, при совершении сделки находилась в состоянии не способном понимать значение своих действий и руководить ими, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166,167,177 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о пороке воли в момент совершения сделки по продаже квартиры, а также обстоятельств выбытия спорной квартиры из владения ФИО2 помимо ее воли в результате введения ее в заблуждение или в вследствие нахождения в таком состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям, оснований не согласиться с ним не имеется.

Доводы кассационной жалобы о том, что в момент заключения договора эмоциональное состояние ФИО2 характеризовалось страхом, высокой тревожностью под воздействием давления третьих лиц привели к возникновению заблуждения, что препятствовало способности ФИО2 понимать значение своих действий и руководить ими при совершении сделки, судебной коллегией отклоняются, поскольку в заключении экспертов отсутствуют выводы, указывающие на нахождение ФИО2 в таком состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий при совершении сделки, а имеется только указание на заблуждение и нарушение способности понимать вследствие этого значение своих действий и руководить ими, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о том, что ФИО2 под влиянием давления и обмана распорядилась полученными в результате сделки денежными средствами, однако сделка купли-продажи не совершалась вследствие неспособности понимать значение своих действий и руководить ими.

Доводы кассационной жалобы о недобросовестности ФИО1 при приобретении квартиры отклоняются, поскольку доказательств того, что ФИО1 могла знать, о том, что при совершении договора купли-продажи продавец действовала под влиянием заблуждения и давления со стороны третьих лиц не представлено. Кроме того, как верно указано судами, факт работы ФИО1 риэлтором, не свидетельствует о недостаточной добросовестности покупателя. Напротив, при рассмотрении спора по существу, суды нижестоящих инстанций пришли к выводу о том, что добросовестность владения имуществом предполагается и не была опровергнута представленными по делу доказательствами, что ФИО1 при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры действовала недобросовестно и непредусмотрительно.

Вопреки доводам жалобы исследованным судами по делу доказательствам дана правовая оценка в соответствии со статьями 12, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отвечающая нормам материального права, регулирующим спорные правовые отношения, при правильном определении юридически значимых обстоятельств по делу и верном распределении бремени доказывания, исходя из предмета спора и оснований иска.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, которая не может быть осуществлена на стадии кассационного рассмотрения настоящего дела, так как в силу требований процессуального закона судебная коллегия при проверке законности судебных постановлений нижестоящих судов не вправе входить в обсуждение фактической стороны дела, переоценивать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, и устанавливать обстоятельства, отличные от тех, на которых основаны изложенные в судебных постановлениях выводы.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 3 марта 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 июня 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 11 сентября 2025 года.