ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью АН "Мир Квартир" к ФИО1 о взыскании суммы агентского вознаграждения

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2024 года.

Заслушав доклад судьи Осиповой Е.М., объяснения представителя ФИО1 ФИО5, действующей на основании доверенности от 30.03.2023, представителя общества с ограниченной ответственностью АН "Мир Квартир" ФИО6, действующей на основании доверенности от 13.05.2025, поддержавших доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

ООО АН «Мир квартир» обратилось в Куйбышевский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ФИО1 в котором уточнив требования в порядке 39 ГПК РФ, просило взыскать с ответчика стоимость услуг по договору в сумме 1 500 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 700 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 70 000 рублей, ссылаясь в обоснование требований на то, что 15.08.2022 между сторонами был заключен договор об оказании услуг № по продаже принадлежащего ответчику объекта (таунхаус), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>,литера А, <адрес>, кадастровый №. Стоимость агентского вознаграждения истца согласована в размере 5% от стоимости объекта, определенной сторонами в 36 642 800 рублей. В ходе исполнения договора истцом был проведен комплекс услуг по продаже недвижимости ответчика и подобран покупатель ФИО7, проработаны варианты снятия обременений с объекта продавца, составлен и направлен сторонам предварительный договор купли-продажи. Однако от ФИО1                    в адрес ООО АН «Мир квартир» 16.11.2022 поступило уведомление                       о расторжении договора об оказании услуг, а 28.11.2022 поступила претензия на некачественное оказание услуг агентом. Впоследствии ответчик самостоятельно заключила договор с покупателем ФИО7 без участия агента, однако оплату услуг истца не произвела.

Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО1 предъявила встречное исковое заявление о признании услуги по договору № от 15.08.2022 не оказанной, признании договора расторгнутым                 с даты получения уведомления, взыскании с ООО АН «Мир Квартир»                     в пользу ФИО1 упущенной выгоды в размере 1 745 000 рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере 158 725 рублей, судебных расходов на оплату слуг юриста в размере 160 000 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя ФИО1, ссылаясь в обоснование требований на то, что комплекс услуг, перечисленных в договоре ООО АН «Мир Квартир» не оказаны, а те услуги, которые были оказаны — некачественны. В период действия договора, покупатель не был подобран, стоимость объекта была снижена более чем на 5 миллионов рублей. По условиям п. 1.5 договора, факт оказания агентством услуг фиксируется путем подписания сторонами акта об оказании услуг, при наступлении следующих событий: заключение договора купли-продажи недвижимости, регистрация перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Однако такой акт не подписан сторонами, поскольку указанные условия п. 1.5 договора соблюдены не были. После расторжения договора, ФИО1 самостоятельно готовила объект к продаже, снимала многочисленные обременения с объекта недвижимости, прекращение ИП в ССП (для покупателей был риск, который состоял в возможности продавца объявить себя банкротом), получение согласия банка залогодержателя на продажу объекта по условиям банка, разработан план сделки. В итоге, продавцом был заключен нотариальный договор купли-продажи покупателями ФИО8 и ФИО7 по стоимости значительно ниже желаемой - 30 000 000 рублей. Истец также указывает в иске на то, что сотрудники агентства не всегда участвовали в показе объекта недвижимости, оставляя продавца и потенциального покупателя без своего сопровождения. Агентством неверно определен объект недвижимости - квартира, фактически продаже подлежала квартира и доли в общей собственности на земельный участок. Потенциальный покупатель Колосов Максим был вынужден самостоятельно заниматься сбором информации об объекте, встречался с председателем ТСЖ, что следует из его переписки с агентом. Агент принимал в этом участие лишь 28.10.2022. Правоустанавливающие документы агент направил потенциальному покупателю только после ее напоминания об этом агенту (04.10.2022). Переписка продавца с агентом 12.10.2022 свидетельствует о том, что продавец акцентирует внимание на безответственном отношении агента к своим обязанностям и просит агента, чтобы тот выполнял свои обязанности и связался с потенциальным покупателем Максимом. Все это свидетельствует о халатном отношении агентства к исполнению договора. Как у продавца, так и у потенциального покупателя было непонимание всего процесса в случае, если стороны договорятся и выйдут на сделку. Проект предварительного договора купли-продажи составлен некорректно, указаны невозможные условия проведения сделки и не достоверная информация о продаваемом объекте недвижимости, на что продавец 14.10.2022 направила замечания. Это свидетельствует о некачественно оказанных услугах и невнимательное отношение агента к продавцу и продаваемому объекту. В период с 02.11.2022 продавец пыталась выяснить причину отсутствия клиентов, запрашивала информацию по рекламированию объекта и взаимодействию агента с потенциальными покупателями, чтобы совместно с агентом выстроить стратегию и план продажи, но безрезультатно, агент информацию предоставлял неохотно. Учитывая это, продавец 16.11.2022 направила заявление о расторжении договора. Заключенный договор предусматривал единый комплекс услуг, направленных на конкретную цель - заключение договора купли-продажи.

Решением Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 марта 2024 года исковые требования ООО АН «Мир квартир» удовлетворены частично; с ФИО1 в пользу ООО АН «Мир квартир» взыскано агентское вознаграждение по договору в сумме 750 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 700 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2024 года решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 25 марта 2024 года изменено в части размера вознаграждения и расходов по оплате государственной пошлины. По делу в этой части принято новое решение, которым с ФИО1 в пользу ООО АН «Мир квартир» взыскано агентское вознаграждение по договору в сумме 200 000 рублей, государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям    в размере 5 200 рублей. В остальной части решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 марта 2024 года оставлено без изменения.

В кассационных жалобах заявители оспаривают законность судебных постановлений по основаниям несоответствия выводов судов, установленным по делу обстоятельствам, нарушения норм процессуального и материального права.

В судебное заседание Третьего кассационного суда общей юрисдикции иные участвующие в деле лица не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, сведения о движении жалобы размещены на сайте суда в сети «Интернет», в связи с чем, руководствуясь статьями 113, 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит                 к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.08.2022 между ФИО1 и ООО АН «Мир Квартир» в лице ФИО9, действующего на основании доверенности № 1072 от 10.01.2022 был заключен договор об оказании услуг № по продаже объекта (таунхаус), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, кадастровый №, согласно которому ООО АН «Мир квартир» приняло на себя обязательства оказать продавцу ФИО1 услуги по поиску покупателей и содействию в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, а ФИО1 обязалась услуги оплатить.

Стоимость объекта, назначенная ФИО1, включает комиссию агентства и составляет 36 642 800 рублей, при этом может быть пересмотрена по соглашению сторон (п. 1.3).

Факт предоставления агентством каждого покупателя фиксируется сторонами актом представления покупателя, либо заключением агентского договора с покупателем (п. 1.4).

Стоимость услуг определена сторонами в размере 5% от установленной договором цены объекта. Оплата производится в срок не позднее 3 рабочих дней со дня подписания или принятия акта об оказании услуг (п.4.1, 4.2).

В договоре (раздел 2) указаны полномочия агентства: 1. Подготовить недвижимость к продаже (составить отчет по результатам сравнительного анализа конкурентной среды для правильного определения ценообразования недвижимости; организовать консультацию специалиста по Home Staging (подготовка недвижимости к продаже) с предоставлением рекомендаций по возможным улучшениям; провести профессиональную фотосессию                        с возможностью предоставления декораций; составить описание недвижимости по стандарту агентства; подготовить план-схему недвижимости по стандарту агентства. 2. Провести рекламную кампанию недвижимости: создать макет презентации недвижимости по стандартам агентства (бумажный носитель,    PDF);    разместить информацию                        о недвижимости в риэлторских    базах    с предложением о разделе комиссионного вознаграждения; разместить информацию на сайтах- агрегаторах о недвижимости (не    менее    10    площадок); изготовить по индивидуальным размерам и установить наружную рекламу недвижимости               в соответствии с Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-Ф3; при изменении конкурентной среды давать соответствующие рекомендации по продаже недвижимости. 3. Организовать показы недвижимости: фиксировать все обращения потенциальных покупателей в CRM-системе компании; оперативно организовывать показы недвижимости в удобное для продавца время (в случае, если агентство имеет самостоятельный доступ                              в недвижимость, - в назначенное потенциальным покупателям время); в целях фиксации покупателей, найденных агентством, подписывать или направлять продавцу на электронную почту либо на    Messenger продавца, акты представления покупателя. 4. Подготовить сделку: предоставить продавцу юридическую консультацию по оформлению сделки для снижения возможных рисков; максимально отстаивать интересы продавца при ведении переговоров с потенциальными покупателями    по условиям возможной сделки; предоставлять комфортабельные переговорные с VIP обслуживанием; координировать подготовку документов и проведение сделки совместно с продавцом или самостоятельно на основании доверенности, выданной продавцом; организовать заключение предварительного договора купли-продажи между покупателем и продавцом; оказать содействие в проведении оценки недвижимости и получении отчета об    оценке. Также в полномочия агентства входит обеспечение подписания договора купли-продажи, сопровождение сделки.

Согласно п.5.4 договора, в случае одностороннего отказа продавца от договора, продавец по требованию агентства выплачивает стоимость фактически оказанных услуг.

В соответствии с п. 3.2.6 договора ФИО1 обязуется принимать полученные от агентства акты представления покупателя по электронной почте либо по Messenger в течение 3 дней с момента получения. Если продавец не направил агентству мотивированные возражения от подписания акта, он считается согласованным продавцом. Подписывая договор, продавец дает согласие на то, что отправленные агентством на указанную электронную почту или Messenger продавца акты являются надлежащим образом врученными продавце агентством в день их направления.

Кроме того, существенным условием при продаже объекта было наличие нескольких обременений и запретов на проведение регистрационных действий (ипотека и исполнительное производство по долгам собственника объекта).

Согласно условиям договора он действует до 31.12.2022 (раздел 5).

16.11.2022 ответчик направила в адрес истца уведомление истца                      о расторжении агентского договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 5 договора.

14.12.2022 между ФИО1 (продавец) ФИО7                         и ФИО8 (покупатели) заключен договор купли - продажи квартиры по цене 30 000 000 рублей. Сторонами не оспаривалось, что договор заключен без участия агентства.

Разрешая заявленные требования агентства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом ООО АН «Мир квартир» договор                       в полном объеме не исполнен, так как ответчику не оказывались услуги по сопровождению сделки купли-продажи. Вместе с тем, услуги по продвижению рекламы о продаже объекта, поиску покупателя ответчиком не оплачены, так как в счет оплаты оказываемых услуг ФИО1 денежные средства истцу не перечисляла. Обстоятельств, освобождающих ФИО1 от исполнения обязательств со своей стороны по оплате оказанных услуг, судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика ФИО1 в пользу ООО АН «Мир квартир» подлежат взысканию денежные средства в счет оплаты фактически оказанных по договору услуг, так как совокупность представленных доказательств свидетельствует о надлежащем исполнении договора агентством                         и исполнении обязанности по поиску покупателя, именно вследствие которой ответчик заключила договор.

Определяя размер подлежащих взысканию денежных сумм, суд исходил из того, что требования истца о взыскании полной стоимости услуг в размере 1 500 000 рублей являются необоснованными, поскольку договор в полном объеме истцом не был исполнен, в данном случае, у ответчика отсутствует обязательство по оплате не оказанных услуг, поскольку договор был расторгнут ФИО1 в одностороннем порядке в соответствии со ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так же суд учел, что в ходе рассмотрения дела, а также до предъявления иска в суд, стороны не смогли прийти к соглашению о стоимости фактически оказанных услуг.

С учетом того, что стоимость оказываемых агентом услуг отдельно                   в договоре не определена, при этом уплачиваемая ответчиком цена не связана со стоимостью каждой услуги, а привязана к цене объекта, суд при определении подлежащих взысканию сумм счел невозможным исходить из рыночных цен каждой услуги в отдельности.

Суд также учел, что у истца отсутствует прейскурант цен, а определение стоимости услуг в виде процента от стоимости продаваемого объекта является широко распространенным и часто применяемым в данной сфере услуг.

Исходя из равной стоимости каждого этапа, с учетом надлежащего исполнения договора истцом по оказанию услуг по первому этапу исполнения договора, взыскал с ответчика в пользу истца в счет оплаты стоимости оказанных услуг по договору денежные средства в сумме 750 000 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца судом взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям - в сумме 10 700 рублей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, применив принцип пропорциональности возмещения судебных расходов, судом с ответчика ФИО1 в пользу истца взысканы расходы по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ею не представлено никаких допустимых доказательств в подтверждение доводов встречного иска, а также доказательств, подтверждающих заявленные требования о взыскании с ответчика упущенной выгоды, в свою очередь доводы ФИО1 о ненадлежащем исполнении ответчиком взятых на себя обязательств по агентскому договору опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе, показаниями допрошенных свидетелей ФИО7, ФИО9, свидетельствующих о том, что покупатель объекта был подобран агентством, услуги по рекламе объекта и поиску покупателя были оказаны ответчиком по встречному иску в полном объеме,     в результате которых между продавцом и покупателем был заключен договор купли - продажи объекта.

Проверяя законность и обоснованность вынесенного решения, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части определения стоимости оказанных услуг по договору в сумме 750 000 рублей, при этом руководствуясь статьями 450, 779, 782 Гражданского кодекса РФ, Законом о защите прав потребителей, исходил из того, что ФИО1 отказалась от договора 16.11.2022 (срок действия которого истекал 31.12.2022), направив в адрес агентства соответствующее уведомление. Также в адрес агентства направлена претензия от 28.11.2022 с указанием на ненадлежащее качество работ по договору.

Таким образом, именно агентство по настоящему делу должно было, учитывая отсутствие каких-либо актов выполненных работ, подписанных сторонами по договору, доказать размер понесенных им расходов.

Судом апелляционной инстанции неоднократно откладывались судебные заседания, сторонам разъяснялась обязанность доказывания приведенных ими доводов и возражений.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о конкретных суммах понесенных агентством расходов, не представлено, прайс-листы услуг, согласно пояснений представителя агентство, отсутствуют.

Вместе с тем, как отметил суд апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что агентство частично выполнило заключенный договор. Так, с размещенной агентством рекламной информацией ознакомился ФИО7, некоторое время взаимодействовал с агентством и продавцом, и в итоге, заключил с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества. Данный договор заключен после расторжения агентского договора в одностороннем порядке ФИО1 и, в отсутствие каких-либо услуг со стороны агентства. Доказательств того, что данный покупатель был найден не посредством оказания услуг агентства, либо что в данной части услуги агентством не оказаны, не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая обстоятельства дела, полагал разумным и справедливым, учитывая также, что выполненная агентством работа не может остаться неоплаченной, определить стоимость выполненной агентством работы в размере 200 000 рублей.

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. Договор прекратил свое действие в связи с отказом от него в одностороннем порядке, по заявлению продавца (заказчика услуг) от 16.11.2022.

Оснований для изменения решения суда в части оплаты услуг представителя в сумме 35 000 рублей, суд апелляционной инстанции не нашел.

    Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой (с учетом выводов второй инстанции) и апелляционной инстанций и полагает, что вопреки доводам авторов кассационных жалоб, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленными судами первой и апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

    Ссылки в кассационных жалобах на то, что оспариваемые судебные акты приняты с нарушением норм права, не являются основанием    к их отмене, поскольку основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным судами фактическим обстоятельствам настоящего спора, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судами в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судами вопрос о применении норм права рассмотрен всесторонне                          в решении и апелляционном определении указаны нормы права, которые должны применяться для урегулирования спорных отношений.

    Доводы заявителей по существу повторяют их позицию при разбирательстве дела в судах первой и апелляционной инстанций являлись предметом всесторонней проверки суда апелляционной инстанций при рассмотрении апелляционной жалобы, получили надлежащую оценку                       с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные                         в кассационной жалобе они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

    В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

    Несогласие заявителей с установленными по делу обстоятельствами                   и оценкой суда доказательств, с выводами суда, иная оценка имеющихся фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

    Довод кассационной жалобы истца о том, что суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, нарушил положения ст. 98 ГПК РФ, не влечет отмены судебного постановления, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в ч. 2 п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции не изменил распределение судебных расходов, то в соответствии с ч. 1 ст. 103.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации этот вопрос разрешается судом первой инстанции по заявлению заинтересованного лица, которое может быть подано в суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции. Таким образом, кассатор не лишен возможности обращения в суд первой инстанции по разрешению вопроса о распределении судебных расходов.

    С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены, изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

    Руководствуясь статьями 3797, 390 и 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 марта 2024 года в неизмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 19 мая 2025 года.